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房价有没有泡沫，能不能买
我们从几个角度来看
1.为什么曾经一手房卖那么贵？
2.值不值得买（看租售比）
3.老百姓是否买得起（看收入房价比）
今天来聊一下金融角度，一手房的价格如何起来
2010年左右，影子银行伴随着4万亿等政策慢慢起来了
那个时候老百姓贷款很难（货币政策紧）
但是开发商拿钱很容易
满足432即
4证齐全（建筑行业的4个证，代表你能造房子）
3，30%自有资金投入（不允许空手套白狼）
2，2级开发商资质
满足这个条件后，大概通过【信托】公司的【信托产品】
以及各大银行中部分理财产品
那个时候收益大概信托在10%以上，余额宝在7%以上
房地产真实融资成本在15-18%
关键的关键，这些杠杆被无限放大
100万进去，借250万盖楼，造好光利息一年37.5万
这个楼必须卖400-500万才能回本（可能二手房均价1.5万，一手房3万）
然后鼓动老百姓高杠杆进场，收入30%+贷款70%
开发商拿了回款再去新一轮土拍+新一轮卖房
然后这次一手房均价3.5万，二手房纷纷跟涨到2万
在这样的几轮下去，虽然限购限贷管控了居民端端购买力
但是在开发商层面无限宽松，因为（以下是重点）
借给开发商的钱，全部去盖楼和土拍了，流向了M2
经济增速可以飞快
所以钱不是印出来的，钱是借出来的。
最后到了老百姓手里，已经杠杆了很多人
所有的杠杆最后都需要人来偿还
以下几类会被依次拖累
1.最后21年高位杠杆的
2.在盘整阴跌周期，贸然进场
3.化债周期，ALL 人民币，没有用海外资产对冲，前几年盲目排斥4%和3.5%保单的小可爱（因为利率会降到0%）
破解谜题的本身一定是跳开谜题本身
当题目非常难的时候，可以撕碎试卷，不走考试路线
不识庐山真面目，只缘身在此山中
18616753582
